공사대금을 받지 못한 경우 채권추심 방안으로, 해당 부동산에 유치권을 행사하여 당사자 또는 경매 후 매수인(경락인) 등으로부터 공사대금을 받아내는 방법을 생각할 수 있는바, 이번 시간에는 유치권의 성립요건 및 소멸사유 등에 대해 정리해 보겠다.

- 유치권 성립요건 및 주의할 점

유치권이란, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말한다(민법 제320조). 여기서 물건은 통상적으로 부동산을 말하므로, 이하에서 부동산을 상정하여 유치권의 성립요건을 설명하면, “타인의 부동산에 관하여 발생한 피담보채권이 존재해야 하고, 그 채권은 변제기에 있어야 하며, 해당 부동산에 대한 점유가 적법하게 성립하고 계속되어야 한다.”로 정리할 수 있다. 

① 타인의 부동산에 관하여 발생한 채권의 존재 및 변제기 도래

채권은 타인의 부동산 자체에 관하여 발생할 것이 요구된다. 판례에 의하면, 건축자재대금채권의 경우에는 해당 건축자재를 공급받은 수급인과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 부동산 자체에 관하여 발생한 채권이 아니므로 유치권이 성립하지 않는다고 하였다.

또한, 채권의 변제기가 도래해야 하는데, 채권의 소멸시효에도 주의해야 한다. 유치권의 원인채권이 시효로 소멸하면, 유치권도 소멸하기 때문이다. 공사대금채권의 경우 소멸시효 기간이 3년이므로, 소멸시효가 완성되면 이에 따른 유치권도 소멸한다. 따라서, 유치권을 주장하는 자는 공사대금 채무자를 상대로 공사대금청구소송 등을 하여 소멸시효를 중단시킬 필요가 있다.

② 적법한 점유의 계속

점유는 적법해야 하며, 점유가 불법행위로 인한 경우 유치권이 성립하지 않는다. 그리고 채권자는 자신의 채권을 변제받을 때까지 사실상 물건을 점유하고 있어야 한다.

공사업자가 공사진행 중에 공사현장을 점유하는 것은 건축주 또는 소유자의 동의가 있는 것이므로, 이때 공사대금을 받지 못하여 계속해서 점유하는 것은 적법한 점유로서 유치권이 성립한다. 그러나, 공사업자가 일단 건물을 완공하여 인도했거나 공사를 중단하고 공사현장을 떠난 후라면, 그 후 건축주 또는 소유자의 동의 없이 공사현장에 다시 들어와 강제로 점유 시 불법점유가 되어 유치권이 성립하지 않을 것이다.

한편, 적법하게 점유하고 있던 중 강제로 점유를 침탈당할 때에는 점유회수청구소송을 할 수 있고, 승소시 처음부터 적법하게 점유를 계속하고 있던 것으로 간주된다.

점유의 방법으로는 후에 유치권관련 분쟁을 대비하여, 외부에서 명확하게 인식될 수 있도록 하는 것이 좋다. 예를 들어 건물 입구에 ‘유치권행사중’임을 알리는 현수막을 설치하고, 관리인 또는 경비원을 주둔시키고, 건물입구에 자물쇠 등 시정장치를 갖추는 방법 등을 생각할 수 있다.

③ 유치권 배제 특약의 부존재

유치권의 성립을 배제하는 특약을 하였거나, 유치권 포기각서를 작성하는 등 유치권을 사전에 포기한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다. 그리고 유치권을 사후에 포기한 경우 유치권은 바로 소멸한다.

④ 부동산경매와 관련하여 대항력 요건

부동산 경매와 관련하여 유치권을 주장하려면 대항력의 요건을 갖추어야 한다. 구체적으로, 압류의 효력이 발생하기 이전(경매개시결정의 기입등기 전)에 공사대금채권이 변제기에 있어야 하고, 공사대금채권자가 점유를 개시해야 유치권이 성립한다.

따라서, 압류의 효력이 발생한 이후(경매기시결정의 기입등기가 마쳐진 이후) 유치권이 성립한 경우, 유치권자는 경매신청권자 또는 매수인(경락인)에게 대항할 수 없다.

- 유치권의 소멸사유

유치권권자는 유치물을 점유함에 있어 선량한 관리자의 주의의무를 다해야 하며, 유치물의 보존에 필요한 사용을 제외하고는 채무자(채무자와 소유자가 다를때는 소유자) 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보제공을 하지 못한다(민법 324조). 만일 유치권자가 이를 위반시 유치권 소멸을 청구할 수 있다.

위와 같은 유치권의 성립요건을 모두 충족하지 못하였거나, 유치권의 소멸사유가 존재함에도 불구하고, 유치권을 행사하는 자가 있다면, 적극적으로 유치권부존재확인의 소를 제기하여 이를 다툴 수 있다. 

출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡] 

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01262806616156880&mediaCodeNo=257