배우자간 또는 가족간에 부동산을 증여 후 양도하는 방법을 통한 증여세, 양도소득세의 절세방안에 대해 앞서 정리한바 있다. 이번 시간에는 부동산을 증여하는 것이 아니라 매매하는 것이지만, 일정한 기준을 초과하여 시가보다 저렴하게 또는 비싸게 매도할 때 증여세가 부과되는 경우에 대해 정리해 보겠다.

- 배우자, 가족, 친족 등에게 부동산을 시가보다 저렴하게 또는 비싸게 양도시 증여세가 부과되는 경우

배우자, 가족, 친족 등 특수관계자에게 부동산을 시가 보다 저렴하게 또는 비싸게 매도하는 경우, 그 정도에 따라 일정부분은 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있다.

상속세 및 증여세법에 의하면, ‘시가와 매매대금간의 차액(또는 매매대금과 시가간의 차액, 이하 동일함)이 시가의 30% 이상이거나 또는 3억원 이상’인 경우라면 일정 부분을 증여로 간주하고, 시가와 매매대금간의 차액에서, 시가의 30% 상당 금액과 3억원 중 적은 금액을 공제한 금액은 이익을 얻은 자가 증여받은 것으로 본다(제35조). 간단히 계산식을 보면 아래와 같다.

증여금액 = (시가와 매매대금간 차액) - (시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)

구체적으로, 시가 보다 저렴하게 판 경우는 매수인이 이익을 본 것이므로, 매수인이 증여받은 것으로 되어 매수인에게 증여세가 부과되고, 시가 보다 비싸게 판 경우는 매도인이 이익을 본 것이므로, 매도인이 증여받은 것으로 되어 매도인에게 증여세가 부과된다. 그리고, 시가와 매매대금의 산정 기준일은 당해 부동산의 매매대금을 전부 청산(납부)한 날을 기준으로 한다.

예를들어, 남편 A가 시가 4억원인 아파트를 배우자 B에게 절반 가격인 2억원을 매매가격으로 하여 매도한 경우, 시가와 매매대금간의 차액이 2억원이 되어, 시가인 4억원의 50%에 해당하므로, 위 법에서 말하는 ‘시가와 매매대금간의 차액이 시가의 30% 이상이거나 또는 3억원 이상’인 경우에 해당되어 일정 부분 증여로 간주된다.

나아가, 위 법에 따라 증여세 산정과정을 구체적으로 보면, 시가와 매매대금간의 차액인 2억원에서, 시가 4억원의 30% 상당 금액인 1억 2천만원과 3억원 중 적은 금액인 1억 2천만원을 공제하면 8천만원(= 2억원 1억 2천만원)이 되고, 그 8천만원에 대해서는 배우자 B가 증여받은 것으로 간주되어 B에게 증여세가 부과되는 것이다.

만일, 남편 A가 시가 12억원인 아파트를 배우자 B에게 15억원에 매도한 경우라면, 시가와 매매대금간의 차액이 3억원이 되고, 3억원은 시가인 12억원의 25%에 해당하므로, ‘시가와 매매대금간의 차액이 시가의 30% 이상이거나 또는 3억원 이상’인 경우에 해당하지 않아 위 법이 적용되지 않고, 따라서, 이 경우 배우자 B는 3억원의 이익을 보았지만 정상거래로 인정되고, 증여세가 부과되지 않는다. 

이상의 법리는, 배우자간 뿐만 아니라, 직계존속(부모), 직계비속(자식, 손주), 조카, 삼촌 등 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등으로부터 부동산을 시가보다 저가에 또는 고가에 양도받은 경우에도 동일하게 적용되며, 토지, 건물 등의 부동산 뿐만 아니라 경제적 가치가 있는 모든 물건에 동일하게 적용된다(상속세 및 증여세법 제2조).

한편, ‘시가와 매매대금간의 차액이 시가의 30% 이상이거나 또는 3억원 이상’인 경우에 해당하여, 위 법의 계산방식에 따라 일정 부분 증여세가 부과된다고 하더라도, 증여금액이 일정 한도에 있을 때는 증여재산 공제가 되므로, 증여세가 부과되지 않는다.

구체적으로, 배우자간에 증여시 10년간 합산하여 증여재산 가액 6억원까지는 증여재산 공제가 되고, 직계존속(부모), 직계비속(자식, 손주)으로부터 증여받는 경우는 10년간 합산하여 5천만원까지 증여공제가 된다. 다만 직계비속 중에서도 미성년자가 직계존속으로부터 증여받는 경우는 2천만원까지만 공제된다. 

출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡]

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01213606622485640&mediaCodeNo=257