부모가 자식에게 부동산 명의 이전시..명의신탁과 증여의 구별기준

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부모가 자식에게 부동산 명의 이전시..명의신탁과 증여의 구별기준

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부모가 자신의 부동산 명의를 자식 명의로 이전하는 경우 명의신탁 또는 증여에 해당할 것이다. 이때 부모가 여전히 실소유주이고 자식에게 명의만 신탁한 것이라면 부동산명의신탁이 되고, 부모가 부동산 소유권을 완전히 자식에게 이전하는 것이라면 증여가 된다. 실제 사례에서는 양자의 구별이 문제되는 경우가 많은데, 이번시간에는 부동산 명의신탁과 증여의 구별기준에 대해 정리해보겠다.

- 명의신탁인지 증여인지에 따른 법적효과

위 사례에서 만일 부모가 자식에게 이전한 부동산등기가 명의신탁으로 인정되면, 자식인 명의수탁자 명의의 등기는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 원인무효가 되고, 명의신탁 부동산에 대한 소유권은 명의신탁자인 부모에게 남아있게 된다. 

따라서, 부모가 자식에게 부동산등기 말소를 요구하는데, 자식이 부동산등기부상 등기원인에 증여라고 기재되어 있음을 근거로 증여를 주장하면서 등기이전을 해주지 않는다면, 부모는 자식을 상대로 원인무효에 기한 소유권이전등기말소청구소송을 할 수 있다.

반대로, 증여로 인정되면, 자식이 부동산등기 명의뿐만 아니라 실제로도 소유자가 되므로, 부모는 자식에게 이전한 등기의 말소를 구할 수 없다. 명의신탁인지 증여인지에 대한 구별은 이혼시 이혼재산분할심판 또는 사망시 상속인간 상속재산분할청구심판, 유류분반환청구소송 등에서도 문제된다. 

- 명의신탁인지 증여인지 구체적 구별기준

대법원은 “명의신탁은 당사자 사이의 의사의 합치에 의하여 성립되는 계약이고, 이와 같은 계약은 명시적으로는 물론 묵시적으로도 성립될 수 있으며, 명의신탁 사실의 인정은 사실인정의 문제로서 어느 특정한 증거나 사실이 있다고 하여, 이에 의하여 필연적으로 명의신탁 사실을 인정하여야 하거나 또는 이를 인정하지 않아야 하는 것은 아니다.”라는 취지로 판시하였는바, 명의신탁인지 여부를 판단함에 있어서는 어떤 특정 기준에 의해서만 판단하는 것이 아니라, 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 한다.

실제 재판에서는 부동산등기부에 등기원인이 증여로 기재되어 있다면 부동산등기의 추정력에 의해 일단 증여로 추정된다. 따라서 이와 반대로 명의신탁을 주장하는 측이 명의신탁 사실을 입증해야 함이 원칙이다. 

명의신탁인지 증여인지 판단기준을 보면, 명의신탁계약인지 증여계약인지 입증할 수 있는 구두 증거 또는 합의서 등 서면 증거가 있는지, 등기권리증을 누가 갖고 있는지(등기권리증과 같이 부동산 권리관계를 증명하는 서류를 갖고 있는 자가 실질적인 소유자로 추정됨), 세금, 공과금 등 비용을 누가 부담했는지(비용 부담자가 실질적인 소유자로 추정됨), 근저당권채무를 인수하였다면 이에 대한 이자를 누가 납부했는지(납부자가 실질적인 소유자로 추정됨), 임대료 등 수익을 누가 취득했는지(수익자가 실질적인 소유자로 추정됨), 부동산 관리를 누가 했는지(관리자가 실질적인 소유자로 추정됨), 평소에 명의신탁 또는 증여를 전제로 한 대화를 하였거나, 그것을 전제로 행동한 것이 있는지, 소송 등 분쟁의 발생 경위와 시기가 어떠한지, 기타 제반사정 등을 종합적으로 고려할 것이다.

한편 부모 자식간에는 명의신탁인지 증여인지를 판단함에 있어 보다 신중해야 한다. 부모가 자식에게 부동산을 증여해준 이후에도, 자식이 더 성장하기 까지는 부모가 그 부동산을 관리해주거나 심지어 처분해주는 경우도 있기 때문에, 부모가 등기이전 이후에도 여전히 그 부동산을 관리하고 처분을 했다는 이유만으로, 함부로 증여를 부정하고 명의신탁으로 볼 수는 없다. 또한 자식이 여러명인 경우 한명에게만 등기이전을 했다면 명의신탁의 가능성이 있겠지만, 다른 자식들에게도 비슷한 가치의 부동산등기 명의를 이전했다면 명의신탁 보다는 증여로 볼 소지가 더 높을 것이다. 



출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡]

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01289046615800016&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

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