중도금과 부동산계약파기, 부동산처분금지가처분

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중도금과 부동산계약파기, 부동산처분금지가처분

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부동산매매계약시 매매대금으로 계약금, 중도금, 잔금을 약정하는 경우가 많다. 이번 시간에는 그 중 중도금을 중심으로 부동산계약파기, 부동산처분금지가처분 등에 대해 정리해 보겠다.

- 매도인은 중도금을 받기 전에 약정해제권 행사에 의한 부동산계약파기 가능

부동산매매계약시 계약금을 지급한 경우, 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면, 계약금은 해약금으로 추정된다(민법 제565조). 따라서, 당사자의 일방이 ‘이행에 착수’할때까지 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 2배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있다.

만약, 매수인이 중도금을 지급하면, 당사자의 일방이 ‘이행에 착수’한 때에 해당한다. 따라서, 매수인 입장에서 매도인이 계약금의 2배액을 제공하는 방법으로 매매계약을 해제할 수 없도록 하려면, 중도금을 지급일 보다 빨리 지급하는 것을 생각해 볼 수 있다.

관련하여 대법원은, 매매계약체결 이후 시가 상승이 예상되어 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하자, 매수인이 이에 대하여 확답하지 않은채 중도금을 지급하기로 매매계약서에 기재한 날짜 이전에 중도금을 제공한 사안에서, 매수인이 위와 같이 중도금을 지급한 이상 이행에 착수한 것이 되어, 그후 매도인이 계약금의 배액을 제공해도 해제의 효과가 발생하지 않는다는 취지로 판시하였다(대법원 2004다11599 판결).

다만, 대법원은 중도금 지급일 전에 중도금을 지급하는 것이 무제한 유효한 것은 아니며, 그러지 않기로 한 특약이 있거나 특별한 사정이 있는 경우에는 유효하지 않다고 하였다.

구체적으로 대법원은, 매도인이 민법 제565조 계약금의 약정해제권에 기하여 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하고, 일정한 기한까지 해약금(계약금의 배액)의 수령을 최고하며, 그 기한까지 수령하지 않으면 공탁하겠다고 통지를 하였다면, 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 그 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서, 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여, 매수인이 중도금 지급일 이전에 중도금을 지급해도, 여전히 매도인은 계약금의 배액 제공에 의한 약정해제권을 행사할 수 있다는 취지로 판시하였다(대법원 92다31323 판결).

실제 부동산계약파기에 관한 분쟁이 발생하면, 매도인 입장에서는 계약금의 배액을 제공하려 하고, 매수인 입장에서는 기한보다 빨리 중도금을 지급하려고 하며, 그 와중에서 각자의 은행계좌를 폐쇄하기도 하는데, 만약 은행계좌에 입금되지 않아 지급이 여의치 않으면 법원에 변제공탁을 하는 것도 유효하다.

- 매도인이 중도금을 받은 후 부동산계약 파기 방법

매도인이 중도금을 받은 후에도, 매도인 매수인 당사간에 합의로 계약해제를 하는 것은 얼마든지 가능하다.

또한, 매수인의 잔금지급의무 이행지체 또는 이행불능 사유가 있을 때 매도인은 법정해제권을 행사할 수 있다. 구체적으로 이행지체로 인한 해제와 관련하여, 매수인이 잔금 지급기한내에 잔금을 지급하지 않으면, 매도인은 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사등에게 위임하여 등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행제공을 하고, 매수인에게 잔금지급의 최고를 한 후, 매수인이 그 기간내에 이행하지 않을때 계약해제를 할 수 있다(대법원 92다5713 판결).

위와 같이 매수인의 귀책에 의해 매도인이 계약해제시, 원상회복효에 의해 매수인은 자신이 지급했던 금원 및 이자의 반환청구가 가능할 것이나, 매도인은 계약파기에 대한 손해배상청구를 하여 공제받을 수 있을 것이다. 이때 매매계약서에 계약금을 위약금으로 하기로 한 특약이 있다면 계약금이 손해배상액의 예정으로 추정되고, 만일 계약금을 위약금으로 하기로 하는 약정이 없다면 매도인이 실제 입은 손해를 입증하여 그 손해액을 청구할 수 있다..

- 매수인은 중도금 지급 후 부동산 처분금지가처분등기 가능

부동산은 원칙적으로 소유권등기를 마쳐야 그 소유권을 취득할 수 있다. 따라서, 부동산 소유권을 취득하기 위해 부동산 매수시 그 효력은 매매계약서에 기한 의무이행 중 등기까지 마쳐야 발생한다. 예를 들어, 매수인이 잔금까지 지급하였으나 아직 등기를 이전하지 않은 상태에서 매도인이 또 다른 제2매수인과 부동산매매계약을 체결하는 배임행위를 하더라도, 일단 제2매수인이 등기를 경료하면, 2매수인이 유효하게 소유권을 취득함이 원칙이다.

따라서, 매수인 입장에서는 매매계약 후 매도인의 위와 같은 이중매매 등 분쟁이 염려되거나 또는 기타 사유로 매도인을 압박하기 위해 매매대상 부동산에 가처분등기를 해 놓을 필요가 있을 수 있다. 가처분등기를 해 놓으면 추후 분쟁 발생시 소유권이전등기청구소송을 할 때도 도움이 된다.

다만, 매수인의 매매대상 부동산에 대한 가처분은 언제든지 할 수 있는 것이 아니다. 위에서 살펴본 대로, 매도인이 매수인으로부터 계약금만 지급받은 상태에서는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 언제든지 매매계약을 해제할 수 있으므로, 이 상태에서는 매수인에게 해당 부동산에 대한 소유권이전등기청구권이 확실하게 있다고 보기 어렵다.

결국, 매수인이 계약금의 지급을 넘어서 계약의 이행에 착수했다는 증거, 예를 들어 중도금을 지급한 후에야, 매수인이 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 해당 부동산에 처분금지가처분신청을 할 수 있을 것이다. 



출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡]

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01115206619111504&mediaCodeNo=257

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