부동산매매계약시 계약금 중 일부만 가계약금으로 먼저 받고, 그 후 나머지 계약금을 받지 않은 상태에서 계약해지를 할 수 있는지, 계약해지를 할 수 있다면 반환해야 하는 계약금이 얼마인지가 문제된다. 이번 시간에는 위와 같은 부동산계약파기시 가계약금반환의 법리 및 이와 구별하여 계약자체가 성립하지 않은 경우의 계약금반환 법리에 대해 정리해 보겠다.

- 계약금 중 일부만 가계약금으로 받은 경우 계약해제 및 계약금반환 법리

부동산매매계약시 계약금을 지급한 경우, 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면, 계약금은 해약금으로 추정된다(민법 제565조). 따라서, 당사자의 일방이 이행에 착수할때까지(예를 들어 중도금을 지급하거나 부동산을 인도하기 전까지) 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 2배액을 제공하고 매매계약을 해제할 수 있다.

문제는, 매수인이 매도인에게 계약금을 지급할 때, 매매계약상 계약금으로 정해진 금원을 전부 지급하지 않고, 그 중에서 일부만 지급한 경우, 즉 가계약금만 지급한 경우에, 매도인이 계약을 해제할 수 있는지, 만약 계약해제할 수 있다면 자신이 받은 금액의 2배만 상환하면 계약을 해제할 수 있는지, 계약서에 계약금으로 기재한 총액의 2배를 모두 지급해야 계약을 해제할 수 있는지이다.

이에 대한 대법원 판결이 있는데, 구체적으로 매수인 A씨가 아파트를 11억원에 사기로 매도인 B씨와 계약하면서 계약금 1억 1000만원 중 1000만원을 먼저 송금하고, 나머지 1억원은 다음날 지급하기로 약정하였고, 실제로 1000만원을 입금했다. 그런데, 매도인 B씨는 다음날 ‘시세보다 싼 값에 계약을 한 것 같다‘며 계약을 해제하겠다고 하면서 이미 받은 계약금 1000만원의 2배인 2000만원을 공탁한 사안이다(대법원 2014다231378 판결).

위 사안에서 대법원은 “매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 계약금을 일부만 받은 매도인은 매수인이 계약금의 나머지 또는 계약금 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다.”고 하여, 계약금이 일부만 지급된 경우에는 원칙적으로 계약해제를 할 수 없다는 취지로, 계약금의 해약금으로서의 기법 법리를 설시하였고,

나아가 “계약금의 일부만 지급된 상태에서 만약 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 해약금의 기준이 되는 돈은 실제 교부받은 돈이 아니라 계약서에 약정된 계약금이다.”는 취지로 판시하였다.

대법원이 위 사안에서 매도인이 자신이 실제로 받은 1000만원의 2배인 2000만원을 공탁한 것만으로는 매매계약해제가 되지 않고, 약정된 계약금 총액인 1억 1000만원의 2배인 2억 2000만원을 상환해야 계약해제가 된다는 취지로 계약금 반환의 범위에 대해 설시한 것은 맞다.

다만, 대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우에는 전체 계약금이 완납될 때까지 계약금을 해약금으로 하여 계약해제를 할 수 없다는 기본 법리를 먼저 설시하고(대법원 2007다73611 판결도 같은 취지), 만약 계약해제를 할 수 있다는 가정하에 계약금반환의 범위에 대해 설시한 것이므로, 결국 계약금이 일부만 지급된 경우에는 계약해제를 할 수 없다는 것인지, 아니면 약정된 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는지는 추후 소송에서 다투어질 가능성이 있다.

- 계약 불성립시 계약금반환의 법리

주의해야 할 점은, 위와 같은 계약금의 해약금 법리가 적용되기 위해서는, 일단 계약이 유효하게 성립했다는 것이 전제되어야 한다는 것이다. 즉, 매매계약이 유효하게 성립해야, 계약의 효과로서 계약금이 해약금으로 추정된다.

구체적으로 대법원은 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.”고 하였고(대법원 2000다51650 판결), “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법 등에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 보아야 한다.”고 하였다(대법원 2005다39594 판결).

따라서, 위와 같은 판례의 설시에 따르면, 매매계약의 성립 자체가 되지 않았다고 판단되는 경우(예를들어 당사자가 정해지지 않은 경우, 매매대금 액수, 중도금, 잔금 등 매매대금 지급방법, 시기 등 매매계약의 주요내용이 특정되지 않은 경우 등)에는, 계약금 또는 가계약금만 먼저 지급했다고 하여도, 별도의 약정이 없는 한 계약금이 해약금으로 추정되는 것이 아니고, 위와 같은 계약금 반환 법리의 적용이 없을 것이다.

결국 매매계약 자체가 성립하지 않은 경우라면, 별도의 약정이 없는 한, 이미 계약금 등 금원을 지급한 것 역시 원인무효가 되고, 실제로 지급한 계약금만 부당이득반환하는 것이 타당할 것이다. 

출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡] 

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01364486619109208&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y