사망자 명의로 신청된 등기의 추정력과 유효성

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사망자 명의로 신청된 등기의 추정력과 유효성

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어떤 부동산등기가 존재하면 그 등기된 대로의 권리관계가 존재하고 유효하다는 추정을 일으키는 효력을 등기의 추정력이라고 한다. 이번 시간에는 등기의 추정력과 관련하여, 사망자 명의로 신청된 등기에도 이러한 등기 추정력이 적용되는지 및 부동산특별조치법의 경우에 대해서도 정리해 보겠다.

- 망인 명의로 신청된 등기의 추정력과 유효성

예를들어 A를 매도인, B를 매수인으로 하여 매매를 원인으로 소유권이전등기가 경료된 것으로 등기부에 기재되면, 등기추정력에 의해 위 매매는 적법하고, 소유권이전등기 및 B의 소유권취득은 적법한 것으로 추정된다. 따라서, 위 매매에 의한 소유권이전등기가 대리권 없이 또는 매매계약서 등을 위조하여 이루어졌다는 등 무효를 주장하는 사람은 그 증거를 제시하고 입증을 해야만 위 등기를 무효화시킬 수 있다.

다만 위와 같은 등기추정력에는 예외가 있는데, 대표적으로 망인의 사망 후에 그 망인 명의 신청에 의해 이루어진 소유권이전등기로서, 이 경우는 무효가 원칙이다.

예를들어, 위 사례에서 A가 2019.4.1.에 사망하였으나, 그 사망한 이후인 2019.5.1.에 A가 소유권이전등기를 신청(접수)한 것으로 등기부에 기재되어 있다면, 망인이 등기를 신청할 수는 없는 것이므로, 따라서 B 명의로 경료된 소유권이전등기는 일단 원인무효의 등기로 보아야 하고, 그 등기의 추정력을 인정할 수 없다는 것이 판례이다.

다만, 위와 같은 원칙에는 예외가 있는데, ①망인의 살아 생전에 그 등기원인(위 사례에서 매매계약)이 이미 존재하고 있었으나, 망인이 살아 있을때는 아직 등기신청을 하지 않고 있다가 사망하였고, 그후 망인이 살아 있었다면 그가 신청하였을 등기를 망인의 상속인이 신청한 경우, ②망인이 살아생전에 등기신청을 하였으나 등기관이 그 등기신청을 접수한 후 아직 등기를 완료하기 전에 망인이 사망한 경우 등이다(부동산등기법 제27조, 대법원 2003다3157 판결 등).

예를들어, A가 2019.3.1.에 B와 매매계약을 체결하고, 2019.4.1.에 사망하였으며, 그후 2019.5.1.에 망인의 상속인에 의해 A에게서 B에게로 위 매매를 원인으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 비록 등기신청은 망인의 사망후에 이루어졌으나, 등기원인사실인 매매는 망인의 살아생전에 이루어졌다는 것을 주장 입증하면, 위 등기는 유효하게 된다.

- 부동산특별조치법에 의한 소유권이전등기의 경우와 예외

부동산등기법에 의하면 등기는 등기권리자와 등기의무자 쌍방이 등기소에 출석하여 신청함이 원칙이지만, 과거 몇차례 시행되었던 부동산특별조치법에 의하면, 농어촌 지역의 부동산 또는 농지, 임야, 종중재산 등에 대해, 소유권보존등기가 되어있지 아니하거나, 등기부기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 부동산에 대하여, 한시적으로 소정의 요건을 갖춘 3인 이상 보증인의 보증서만 첨부하면 확인서를 발급받을 수 있고, 등기소에 위 확인서를 제출함으로써 단독으로 등기신청을 할 수 있도록 하였다.

이렇게, 부동산특별조치법에 의해 한시적으로 손쉽게 등기를 할 수 있도록 하였으나, 오히려 각종의 부동산특별법에 의한 등기에는 가장 강한 추정력 및 유효성이 인정되었다. 따라서 위와 같은 등기추정력을 깨뜨리기 위하여는, 등기절차상 소요되는 보증서 또는 확인서가 허위 또는 위조되었다든가, 부동산특별조치법이 시행된 후에 등기원인 행위(매매, 증여, 교환)를 한 것으로 기재한 경우 등 특별한 경우에만 등기의 추정력이 깨진다는 것이 판례이다(대법원 2003다27733 판결).

앞서 등기추정력과 관련하여 살펴본 바에 의하면, 망인이 사망후 소유권이전등기가 된 경우 원칙적으로 무효이고, 다만 망인이 살아생전에 위 등기의 원인인 매매계약을 하였다는 것이 인정되면 예외적으로 망인 사후에 행해진 소유권이전등기가 유효가 된다고 하였는데, 특별조치법에 의해 경료된 등기의 경우에는 망인의 살아생전이 아니라 망인의 사후에 매매계약이 이루어진 경우에도 특별한 사정이 없다면 일단 유효한 것으로 추정된다(대법원 81다카1036 판결).

예를들어, A가 1979.3.1.에 B와 매매계약을 체결한 것으로 하여 이를 보증하는 3명의 보증인 확인서에 의해 1980.3.1.에 부동산특별조치법상 소유권이전등기가 경료된 경우, 비록 A가 위 매매 이전인 1978년에 사망하였다는 것이 밝혀져도, 이것만으로는 등기의 추정력이 깨지지 않고, 또 다른 특별한 사정이 없는 한 위 등기는 일단 유효한 것으로 추정된다.

판례에 따라, 특별조치법상 등기의 강력한 추정력이 인정되는 사례들을 보면, 법원은 권리취득 원인인 매수일자가 원소유자 또는 전등기명의인의 사망일자보다 뒤로 되어 있거나 보증서나 확인서상의 매도인 명의나 매수일자의 기재가 실제와 달리 되어 있거나, 당시 매수인의 나이가 어리거나, 보증서에 구체적 권리변동사유의 기재가 생략되고 현재의 권리상태에 대해서만 기재되어 있는 사정 등만으로 바로 그 등기의 적법추정력이 깨어지지 않는다고 하였고, 나아가 부동산특별조치법에 의해 등기를 마친 자가 취득원인에 관하여 보증서 등에 기재된 것과 다른 주장을 하였다는 사유만으로 바로 등기의 추정력이 깨어지는 것은 아니라고 하였다(대법원 2010다78739 판결).

또한, 보증인이 권리변동관계를 잘 알지 못한 채 등기명의인의 말만 믿고 아무런 확인도 없이, 등기명의인이 주장하는 권리변동관계를 보증한다는 내용의 보증서를 작성하여 주었다는 사유만으로는 그 등기의 추정력이 번복되지 않는다고 하였으나, 다만 위와 같은 사정을 포함하여 제반 사정에 비추어 볼 때, 위 특별조치법에 의한 소유권이전등기의 기초가 된 보증서가 그 실체적 기재 내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명된 것으로 볼 수 있다면, 그 등기의 추정력이 깨졌다고 보아야 한다는 취지로 판시하였다(대법원 2005다2189 판결, 대법원 2004다29835 판결). 



출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡] 

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01157846622526640&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

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