토지거래허가구역내 토지의 거래와 관련해서는 기존에 국토이용관리법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등으로 규율되었는데, 최근 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 제정, 시행되어 위 법률의 적용을 받게 되었다. 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 매매계약을 체결한 경우에는 관할관청으로부터 그 매매계약에 관하여 허가를 받아야만 그 매매계약이 유효하게 되고, 허가를 받기 전에는 그 매매계약이 일단 무효의 상태에 있다가, 나중에 토지거래허가를 받으면 소급적으로 유효하게 된다. 이를 유동적무효라고 하는데, 이번시간에는 토지거래허가구역내 부동산 매매에 관련된 법리와 유동적무효, 확정적무효 등에 대해 정리해 보겠다. 

- 토지거래허가를 받기 전 유동적무효상태에서의 법리

토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력있게 완성되도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 수 있고, 소송결과 인용판결이 확정되면 단독으로 허가신청을 할 수 있다.

다만, 허가받기 전의 상태에서는 매매계약 등이 무효이므로, 허가가 있을 것을 조건으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없고, 매수인 역시 그 계약내용에 따른 대금지급의무가 없다.

위와 같이 이행청구권이 부인되는 결과, 채무불이행에 기한 계약해제나 손해배상청구도 할 수 없고, 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권 또는 허가를 받을 것을 조건으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 부동산처분금지가처분신청을 할 수도 없다.

또한, 유동적 무효상태에 있는 동안 이미 지급한 계약금에 대해서는 부당이득으로 반환청구할 수 없고, 유동적 무효상태가 확정적으로 무효로 되어야 비로소 부당이득으로 그 반환을 청구할 수 있다.

한편, 해약금 약정에 의한 해제는 민법의 계약법 법리상 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에 가능하다. 즉 매매계약시 계약금을 받은 매도인은 중도금을 받기 전까지 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고, 유동적 무효상태인 매매계약에서 매매잔금이 지급기일에 지급되지 않는 경우에 매매계약을 자동해제하기로 별개의 약정을 할 수도 있다.

참고로, 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 매수인의 지위를 이전받는다는 취지의 합의를 한 경우에, 그와 같은 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생한다.

- 토지거래허가구역내 거래가 확정적 무효로 되는 경우의 법리

위와 같이, 토지거래허가구역내 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 원칙적으로 유동적 무효라고 보고 있지만, 확정적 무효로 되는 경우도 있다.

일단, 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 강행규정을 정면으로 위반한 것으로 확정적 무효가 된다. 여기서 허가의 배제, 잠탈행위에는 토지거래허가가 필요한 계약을 허가가 필요하지 않은 것에 해당하도록 계약서를 허위로 작성하는 행위뿐만 아니라, 정상적으로는 토지거래허가를 받을 수 없는 계약을 허가를 받을 수 있도록 계약서를 허위로 작성하는 것도 해당한다.

이 밖에, 관할관청의 불허가처분이 확정된 경우, 당사자 쌍방이 허가신청절차 협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시한 경우, 당사자 쌍방이 이행거절의사를 명백히 한 경우, 토지거래허가 전의 거래계약이 정지조건부 계약이었는데 그 정지조건이 토지거래허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정된 경우, 일방의 채무가 이행불능임이 명백하고 나아가 그 상대방이 거래계약의 존속을 더 이상 바라지 않고 있는 경우 등에도 확정적 무효가 된다.

한편, 매매계약 체결 당시 일정한 기간 안에 토지거래허가를 받기로 약정한 경우와 관련하여, 대법원 판례에 의하면, “그러한 약정을 하였더라도, 그 약정된 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약해제 등의 절차 없이 곧바로 매매계약을 무효로 하기로 약정한 취지라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이를 쌍무계약에서 이행기를 정한 것과 달리 볼 것이 아니므로 위 약정기간이 경과하였다는 사정만으로 곧바로 매매계약이 확정적으로 무효가 된다고 할 수 없다”고 하였다. 

출처 : 이데일리 [김용일의 부동산톡] 

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01213606615960408&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y